Többlethasználati díj

"Üdvözlöm. Öcsémmel ketten vagyunk örökösei egy lakásnak. Ebben a lakásban én laktam édesanyámmal az utolsó ... évében, majd halála után is maradtam a lakásban. Ennek ...éve. Öcsémnek már nagyon kellene a lakás árának fele. Értékesítésre olyan áron amit ő akar nem nagyon van kilátás. Most többlethasználati díjat akar kérni tőlem visszamenőleg! Az a kérdésem, hogy ezt mennyire visszamenőleg kérheti, ha eddig nem is kérte. Egyáltalán milyen módon kell ezt hivatalosan lerendezni, hogy ő kéri én meg fizetek. Szóban, vagy írásban? Ha visszamenőleg, akkor ő hogyan bizonyítja, hogy ezt kérte tőlem valaha is? És ha én csak azért vagyok a lakásban , mert nem tudjuk eladni, tehát egy kényszerállapot....akkor is kérheti ezt a díjat? Tényleg márcsak egy kérdés: Én követelhetek-e rajta olyat (mivel én fizetek minden lakással kapcsolatos kiadást), hogy legalább a közüzemi számlákban lévő alapdíj felét fizesse. Mivel az nem az én fogyasztásom, azt akkor is meg kellene közösen fizetnünk ha üresen állna a lakás. Köszönöm!"

 

Tisztelt Kérdező!

 

A levelében írtak alapján számomra egyikük igénye sem tűnik jogosnak. Testvérének többlethasználati díj iránti igénye azért nem, mert az irányadó ítélkezési gyakorlat szerint a tulajdonostárs elsődlegesen a közös tulajdonban álló dolog birtoklására és használatára jogosult, pénzbeli térítést csak akkor igényelhet, ha a tulajdoni hányadának megfelelő használatra - a felek megállapodása, vagy a bíróság döntése következtében - nincs módja, vagy attól a másik tulajdonostárs jogellenesen elzárta. Az Ön által írtak alapján számomra nem tűnik úgy, hogy Ön jogellenesen elzárta volna a testvérét az ingatlan használatától, a levelében foglaltak sokkal inkább arra engednek következtetni, hogy az Ön többlethasználatának jogcíme ráutaló magatartással létrejött szívességi használat volt. Mindenestre az a tény, hogy a testvére hosszú időn át elfogadta, hogy Ön birtokolja és használja az ő tulajdoni hányadának megfelelő részt is, erre enged következtetni.  Ha pedig megállapítható, hogy a többlethasználat ingyenességében a tulajdonostársak között megállapodás, még ha hallgatólagosan is, de létrejött, ahhoz a szerződő felek kötve vannak. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonjogából folyó jogai és jogos érdekei sérelmére hivatkozással a tulajdonostárs az ingyenes megállapodás egyoldalú módosítására (visszterhessé tételére) visszamenőleges hatállyal nem jogosult. A testvére tehát - véleményem szerint - visszamenőlegesen nem, csak abban az esetben és attól az időponttól követelhet Öntől többlethasználati díjat, ha és amely időponttól a szívességi használatra vonatkozó engedélyét Öntől megvonja és kifejezésre juttatja az ingatlan birtoklására és használatára vonatkozó - ténylegesen fennálló, komoly - igényét, ám Ön a tulajdonjogából eredő jogai gyakorlásának lehetőségétől jogellenesen elzárja. Megjegyzem, a szívességi (többlet)használatnak van egy további lényeges jogi következménye is, nevezetesen az, hogy kizárja az elbirtoklást. A használat rendezése ugyanis kizárja annak lehetőségét, hogy a használó a használatot sajátjaként történő végleges használatnak tekinthesse, ami pedig az elbirtoklás megállapításának feltétele.

 

A többlethasználati díj iránti igénnyel kapcsolatban jogeseteink között is tájékozódhat.

 

Ugyanakkor az Ön igénye sem tűnik alaposnak a közüzemi számlákban foglalt alapdíj áthárítására vonatkozóan. Jóllehet a dologgal kapcsolatos kiadások a tulajdonostársakat a főszabály szerint tulajdoni hányaduk arányában terheli, azonban ha a dolog tényleges használata a tulajdoni hányadok arányától lényegesen eltér, a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások is a valóságos birtoklás és használat szerint terheli a tulajdonostársakat (PK. 8. szám). Szívességi (többlet)használat esetén ez már csak azon okból kifolyólag is így van, mivel ha a felek között nem jött létre megállapodás az ingyenesen használt dolog fenntartásával kapcsolatos költségek viseléséről, csak kiterjesztő értelmezéssel lehetne arra a következtetésre jutni, hogy az ingyenesen használatba adó fél a használat jogáról történő lemondáson túl akár csak részben is magára kívánta vállalni az általa nem használt dolog fenntartásának költségeit is. Márpedig a kiterjesztő értelmezés lehetősége kizárt, ha valaki törvényes jogáról ellenszolgáltatás nélkül lemond. Az pedig magától értetődő, hogy a közüzemi számlákban foglalt szolgálatások díja az ezen szolgáltatást ténylegesen igénybe vevő tulajdonostársat terheli, mivel a gáz, az áram, a víz, az internet vagy éppen a telefon díja nem tekinthető a dologgal, vagyis az ingatlannal kapcsolatos kiadásnak.

 

Végül megjegyzem, hogy a testvére bármikor jogosan igényelheti a közös tulajdon megszüntetését, ehhez ugyanis a törvény szerint joga van.