Közös tulajdonból eredő igények

A tulajdoni illetőségénél kizárólag szívességi használat címén nagyobb részt használó és a másik tulajdonstársat a tulajdoni hányadának megfelelő rész használatától jogellenesen elzáró tulajdonostárs a többlethasználat elleni tiltakozás, vagyis a szívességi használatra vonatkozó engedély visszavonásának időpontjától többlethasználati díj fizetésére köteles.

 

Ügyfelünk és testvére közös tulajdonában állt a perbeli ingatlan, melynek használatát évtizedek óta kialakult és papíron is rögzített használati megosztás szabályozta. Ügyfelünk volt jogosult a korábban a nagyszülők használatában álló épületrészek kizárólagos használatára, míg a testvére a korábban a szülők által használt épületrészeket kapta meg. A tényleges használati megosztás azonban az ily módon szabályozott használati rendtől eltérően alakult: ügyfelünk testvére ugyanis birtokba és használatba vett olyan épületrészeket is, melyek használatára ügyfelünk lett volna kizárólagosan jogosult.

 

Idővel a felek között a viszony megromlott, ügyfelünk az őt megillető épületrészek (szívességi) használatára vonatkozó engedélyét szóban megvonta a testvérétől, majd pedig birtokvédelmi kérelemmel fordult a jegyzőhöz. A jegyző a kérelmet - elkésettség okán - elutasította. Ezzel egyidőben ügyfelünk közös tulajdon megszüntetése iránt pert indított a testvére ellen, mely perben az ítélőtábla jogerős ítéletével a közös tulajdont megszüntette és elrendelte az ingatlan árverés útján történő értékesítését. A per befejezését követően a felek végül közösen értékesítették az ingatlant, s ennek során ügyfelünk - az évek óta tartó procedúra mielőbbi befejezése és a számára már roppant terhessé vált közös tulajdontól való mielőbbi megszabadulás érdekében - abba is beleegyezett, hogy  testvére a vételárból a tulajdoni hányada alapján őt megilletőnél jóval nagyobb összeget kapjon.

 

Ügyfelünk megbízásából keresetet nyújtottunk be ügyfelünk testvére ellen a használati megosztás szerint ügyfelünket megillető, ám ténylegesen alperes által használt épületrészek után járó többlethasználati díj megfizetése, valamint az ezen épületrészek után ügyfelünk által megfizetett építményadó megtérítése iránt. Keresetünk tárgyát és követelésünk időbeliségét egyaránt az ügyfelünk által indított birtokvédelmi eljárás határozta meg: kizárólag azon ingatlanrészek képezték a kereset tárgyát, melyek alperes általi használata ellen ügyfelünk bizonyíthatóan tiltakozott, és többlethasználati díjat is csak a birtokvédelmi eljárás megindításának napjától kezdve követeltünk. Azzal érveltünk ugyanis, hogy ügyfelünk legkésőbb a birtokvédelmi kérelemmel félreérthetetlen módon megvonta testvérétől a szívességi használatra vonatkozó, hallgatólagos beleegyezését, így legkésőbb ezen időponttól kezdve alperes jogalap nélkül és rosszhiszeműen birtokolta és használta az ügyfelünket illető épületrészeket. Többlethasználati díj iránti igényünket arra alapítottuk, hogy alperes ügyfelünket a tulajdoni hányadának megfelelő rész használatától jogellenesen elzárta. Keresetünkben hangsúlyoztuk, hogy a többlethasználati díjnak a szívességi használatra vonatkozó engedély visszavonásának pillanatáig történő visszamenőleges követelése nem a jogviszony lényeges elemének visszamenőleges és önkényes megváltoztatása, hanem az immár jogalap nélkülivé vált használat miatti utólagos igényérvényesítés, amihez a jogosultnak az elvülési időn belül joga és lehetősége van. A megfizetett helyi adó megtérítésére vonatkozó igényünket alapját pedig a Ptk. 141.§-a, valamint a PK 8. számú állásfoglalás képezte. 

 

Alperes a kereset elutasítását kérte és több beszámítási kifogást is előterjesztett.

 

A bíróság a keresetet jogalapjában alaposnak találta, ám a becsatolt okiratokból és a lefolytatott bizonyítás eredményeiből azt a következtetést vonta le, hogy ügyfelünk nem valamennyi, keresettel érintett ingatlanrész vonatkozásában vonta meg a szívességi használatot alperestől. Az első fokú bíróság ezért - fellebbezés hiányában jogerőssé vált - ítéletével azon ingatlanrészek tekintetében kötelezte alperest a kirendelt szakértő által kimunkált többlethasználati díj kamatokkal növelt összegben történő megfizetésére, melyek vonatkozásában bizonyítottnak látta, hogy ügyfelünk a szívességi használat lehetőségét megvonta alperestől. Ugyancsak kötelezte alperest az általa használt ingatlanrészek után az ügyfelünk által megfizetett helyi építményadó összegének megtérítésére, alperes beszámítási kifogásait pedig egytől egyig elutasította.